XX·XXXXX项目
总控制计划书
审批：
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执笔：
参与：
重庆XX城市建设发展有限公司
目 录
绪论
绪 论
《XX·XXXXX项目总控计划》是根据《XX·假日XXX项目策划书》、《XX·假日XXX概念设计》和《XX·假日XXX经济测算报告》等有关文件制定的，是指导项目实施的计划性、纲领性文件，它明确了项目定位，界定了各部门的职责与工作范围，提出了项目实施的投资控制计划、工程进度控制计划、营销推广控制计划和保障项目目标顺利实现的组织架构、管理程序与监控措施，是“XX·XXXXX”项目实施的指导性文件，也是制定《XX·XXXXX项目执行计划书》的根本依据之一。
编制依据：
（一）《XX·XXXXX项目可行性研究报告》
（二）《XX·XXXXX项目策划书》
（三）《XXXXX项目经济测算报告》
（四）《XXXXX项目方案设计及初步设计》
（五）XX项目部提供的工程进度计划
（六）成本控制中心提供的成本信息
（七）营销中心提供的销售推广计划
（八）购物中心发展管理公司提供的招商计划
第一章 项目概况
一 市场定位
1.项目名称
XX·XXXXX
2.项目定位
现代商业步行街
现代都市商业步行街系统，核心品牌主力店与大型平价超市为枢纽，以精品购物回廊，美食，酒吧情调区为特色的集观光休闲带，地下商业城，生态豪宅，生活服务于一体的区域性景观购物中心，XX地标性建筑。
3目标客户
3.1目标客户群：
商业步行街
70%为： | 30%为： |
XX区为主体的商业物业投资者 本区域拆迁的临时门面经营者 XX区部分及灰色收入阶层 | 主城区商业物业投资群体 主城区个人投资经营户 主城区各餐饮、娱乐、休闲、购物等业态的扩张发展购买 |
新都市精品豪宅
90%为： | 10%为： |
XX区成功的私企、个体老板 XX区部分、公务员 追求现代生活的XX区中青年人群 | 主城区向XX区扩张的经营户 外来移民居住者 |
3.2终端消费群：
区域内各小区的青中年居民、周围写字楼的工作人员、大江工业园区人群、李家沱地区流动时尚的消费者——年龄主要在18到48岁之间，生活节奏快、消费档次高、接受流行元素强；充满个性、活力和激情、追求时尚消费和激情的生活方式。
4.项目形象概念
现代时尚的都市商业步行街
二 项目简介
地块占地面积约32亩，地块南北各建1栋高层住宅建筑，中间由3-4层商业用房组成，总建筑面积约85000平方米，容积率约4.0，具体指标如下：
用地面积（㎡） | 21625.6 | 商业总建筑面积（㎡） | 61724 |
总建筑面积（㎡） | 84535 | 主力店A（㎡） | 6248 |
地上建筑面积（㎡） | 62846 | 主力店B（㎡） | 9177 |
地上商业面积（㎡） | 46062 | 住宅总户数 | 99 |
住宅总建筑面积（㎡） | 16731 | 容积率 | 3.9 |
垃圾站面积（㎡） | 53 | 覆盖率 | 50.8% |
地下建筑面积（㎡） | 216 | 绿化率 | 25.3% |
地下商业面积（㎡） | 15662 | 机动车停车数 | 140 |
仓储及设备用房（㎡） | 1983 | 地下停车位 | 115 |
地下车库（㎡） | 4044 | 地面临时停车 | 25 |
一层商业建筑面积（㎡） | 10052 | 一层商业套内面积（㎡） | 6978 |
二层商业建筑面积（㎡） | 12004 | 二层商业套内面积（㎡） | 8822 |
三层商业建筑面积（㎡） | 11715 | 三层商业套内面积（㎡） | 9449 |
四层商业建筑面积（㎡） | 11350 | 四层商业套内面积（㎡） | 88 |
第二章 项目控制总体目标
一 投资规模
项目计划总投资18000万元，启动资金7000万元，详见第四章。
二 投资收益目标：
项目投资收益率35.5%(仅计算现金回收部分),自有资产年收益331万元（其中车库未计算收益）。详见第四章。
三 工程进度目标
工程总进度从2003年9月11日开工；
商业部分主题建筑2004年5月31日完工，9月30日客户进场装修，12月底商业试营业；住宅建筑2004年12月31日完成结构封顶；整个项目2005年6月竣工，住宅2005年10月交付使用。详见第三章。
四 总成本控制目标
总成本（含税费）为20320万元，力争控制在19000万元以内；
单方成本控制在2400元/㎡（不含税控